De huizenprijsgegevens schreeuwden: "Welke inflatiekoeling?" De Case-Schiller-index voor juni bereikte een recordhoogte en steeg met +6.5% ten opzichte van vorig jaar.
Dus als u toevallig een loontrekkende bent, zult u waarschijnlijk niet de kou voelen. Dat komt omdat het gemiddelde loon met ongeveer de helft van dat bedrag is gestegen, namelijk +3.7% op jaarbasis.
Toch was de LTM-periode in juni slechts de laatste inning in een race die loon- en salariswerkers al tientallen jaren verliezen. Dat is te danken aan het beleid van de Fed dat activa veel sneller laat stijgen dan de prijs van alledaagse lonen, goederen en diensten.
In de eerste plaats weet de Fed niet eens hoe snel de huizenprijzen stijgen, omdat ze hardnekkig weigert om de direct beschikbare gegevens van de private sector over de prijzen van woningen te vertrouwen. Maar zoals blijkt uit de paarse lijn hieronder die de Zillow-huisprijsindex weergeeft (die eengezinswoningen, appartementen en coöperaties omvat), is de mediane Amerikaanse prijs gestegen van $ 124,000 in januari 2000 tot $ 362,500 in juli 2024.
Dat is een winst van 194%, zoals geïndexeerd door de paarse lijn hieronder. Gedurende dezelfde periode van 24 jaar is de CPI voor onderdak echter met slechts 110% gestegen, en de PCE-deflatorversie van de prijzen van onderdak is zelfs nog minder gestegen. Kortom, de huizenprijzen in de echte wereld zijn met 2x gestegen dan het niveau dat wordt weergegeven in de "binnenkomende gegevens" waar de idioten in het Eccles Building van leven of sterven.
Natuurlijk zullen de Fed-shills op Wall Street zeggen dat dit appels met peren vermengt: activaprijzen versus huurkosten. Maar over een periode van 24 jaar is dat niet zo. Dat komt omdat op de lange termijn de huurprijzen de contante waarde van de inkomstenstromen uit huur minus de operationele kosten weerspiegelen.
Het feit dat de blauwe lijn (CPI shelter price) met nauwelijks de helft is gestegen van de Zillow-geïndexeerde asset price (paarse lijn) suggereert dat BLS zijn gebruikelijke spelletjes speelt. Dat is een drastische onderschatting van de echte wereldprijzen voor de werkelijke kosten van het bezitten van een huis.
De OER-index (owners' equivalent rent) van de CPI, waar de Fed impliciet bij zweert, is inderdaad meer dan belachelijk. Het is gebaseerd op een enquête onder een paar duizend huiseigenaren die gevraagd wordt hoeveel ze hun kasteel zouden verhuren als ze, naar ik mag aannemen, zouden besluiten om een tent op de stoep op te zetten en de verhuurder van hun eigen eigendom te worden.
Blijf op de hoogte met Brownstone Institute
Natuurlijk is er een simpele test om de absurditeit van de lage-flatie bias van de Fed aan te tonen. Pas gewoon de bestaande 30-jarige hypotheekrente toe op het Zillow Home-prijsniveau en ga uit van een standaard aankoop van een huiseigenaar met 20% aanbetaling op enig moment in de afgelopen 24 jaar. Op een begin- en eindbasis worden de jaarlijkse hypotheekkosten vervolgens vergeleken met de geannualiseerde waarde van het gemiddelde loon van de productiearbeider (blauwe lijn).
Aangezien de laatste slechts met 119% is gestegen, of net iets meer dan de shelterindex, over de periode van 24 jaar, is het duidelijk dat het pro-inflatiebeleid van de Fed verre van evenwichtig is. Toevallig waren het gemiddelde jaarloon, de Zillow Home-prijs en de hypotheekrente op 30 jaar in januari 2000 respectievelijk $ 124,000, $ 24,600 en 8.23%. Ter vergelijking: in juli 2024 waren die waarden respectievelijk $ 52,830, $ 363,000 en 6.78%.
Als u in beide gevallen uitgaat van een loan-to-value ratio van 80%, krijgt u het volgende:
- Januari 2000: $ 2,990 jaarlijkse hypotheekkosten of 12% van het gemiddelde jaarsalaris.
- Juli 2024: $ 19,925 jaarlijkse hypotheekkosten of 38% van het gemiddelde jaarloon.
Dat klopt. Het geroemde pro-inflatiebeleid van de Fed van 2.00% of hoger per jaar is geen gelijke kansen strafmaatregel. De gemiddelde huiseigenaar kreeg in feite zijn financiële hoofd in een mandje geslagen, aangezien de rentekosten van een standaardhypotheek op een huis met een gemiddelde prijs van een achtste van zijn brutoloon naar bijna twee vijfde gingen.
De implicatie van de bovenstaande grafiek komt eigenlijk neer op een doodvonnis voor de Fed zoals die momenteel wordt gerund. Net als de hamer-happy timmerman, is het enige echte gereedschap van de Fed om te rommelen met rentetarieven - ondanks de enorme speling in het stuurmechanisme tussen overnight-tarieven op de geldmarkten en het ondoorzichtige binnenste van het BBP van $ 28 biljoen van het land, verstrikt als het is in het wereldwijde BBP van $ 105 biljoen.
Toch kan de skunk op de houtstapel niet duidelijker zijn. Namelijk, het stimuleringsinstrument van lage rentetarieven drijft inherent de prijs van hefboomactiva veel sneller op dan alledaagse lonen, goederen en diensten. Dus de 10% van de bevolking die de meeste financiële en vastgoedactiva bezit, pakt de achterste plaats, terwijl de 90% van de huishoudens met bescheiden tot magere spaargelden nooit inhalen.
Het is een rotdeal. Het moet stoppen.
Heruitgegeven van David Stockman's website
Uitgegeven onder a Creative Commons Naamsvermelding 4.0 Internationale licentie
Stel voor herdrukken de canonieke link terug naar het origineel Brownstone Instituut Artikel en auteur.
